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          張敬偉:樓市調控須遏制金融「偽創新」帶來系統性風險  

          ◎張敬偉

          「金九」將盡,平心靜什麼「銀十」將來。樓市風景依然呈現喜樂不均的景象。而熱點城市房地產市場持續火爆的局面,如何擺平心態也迫使一些地方不得不加碼調控。據《每日經濟新聞》的報道,只盡平心事蘇州、南京、合肥、台湾、廈門等地都已經出台限購或限貸政策。其中,南京更是在9月26日正式啟動限購之後連環出擊,在當天晚間又對外發布了「寧十三條」新政以進一步穩定商品住房價格。

          目前在部分核心城市,不調控,樓市就可能陷入失控;但即使出手調控,在市場的慣性和購房者的非理性面前,也未必能立刻抑製得住火熱的樓市。

          而在一些三四線城市,樓市卻依然呈現出停滯的窘況。一二線樓市的熱傳導動力,即使在調控之下也很難帶動三四線樓市。去庫存壓力,對三四線城市而言還是難啃的骨頭。因城施策如何施出效果,還有待觀察。

          三四線樓市庫存是大難題,一二線樓市的瘋狂又是大風險。尤其是一二線樓市先後出現「零首付」、「房抵貸」等推升樓市高槓桿的舉措,更加重了市場不理性的一面。雖然「零首付」被叫停,但「房抵貸」的風險依然。這些推升樓市槓桿的「貸」舉措,除了推升熱點樓市的樓價以外,還可能帶來難以預料的金融風險。

          樓市的高槓桿如果不加以控制,美國式的次貸危機就會是前車之鑒。眾所周知,正是美國次貸危機引爆了華爾街金融危機,並使危機蔓延全球,以至於全球市場現在還未從危機中復甦。

          平心樓市當前存在的問題,屬於多期疊加的加槓桿累積而成。

          平心樓市之所以到現在風險依然可控,沒有出現硬著陸並引發系統性金融風險,正是在於此前中央已經進行了多輪次的宏觀調控。這些點剎式的政策舉措,雖然未見得能從根本上解決樓市問題,但至少是有效地抑制了樓市泡沫。

          本輪樓市周期和上一輪樓市周期的市場表現存在著明顯的差異。上個樓市周期,屬於所有城市的市場狂歡;本輪周期樓市則呈現顯著的冷熱不均。一二線樓市的「熱」與三四線樓市的「冷」,形成了鮮明對比。更重要的是,這也給政策調控和市場調節帶來了困難。因城施策,說起來容易做起來很難。隨著市場演進,本來是市場難點的三四線樓市去庫存,開始轉化為一二線熱點城市的降溫之難。

          一二線城市紛紛加碼調控樓市,但是推動一二線樓市的風險要素,要比上一輪周期有了更多「創新」的屬性。譬如「首付貸」,還有「房抵貸」,這些以加槓桿為特徵的貸款推升了一二線樓市的虛熱,使一二線房價進入新階段。

          以加槓桿去樓市庫存,對一二線樓市來說屬於政策錯配。因為這類城市一直以來並沒有庫存之憂。加槓桿帶來的一二線樓市高房價,不僅造成了全民炒房,也激起了這些城市新一輪的賣地熱情。各路資金開始跑步進入樓市,造成「地王」頻繁在一二線樓市出沒。

          當下,三四線樓市的去庫存動力不足,一二線樓市反而多了降槓桿的壓力。三四線樓市的庫存可以慢慢去,一二線樓市的狂熱卻不能任其持續發燒。尤其是當前的加槓桿遊戲,引發各路投機者激情加入,連一些房地產中介機構也成為攪動市場亂局的活躍分子。

          當前,中介機構一方面正成為違規信貸的發源地,他們利用監管漏洞,在房地產商、金融機構和購房者之間提供二次或多次加槓桿的「貸」優惠,推動炒作波瀾,推升高企房價,導致房貸風險;而在另一方面,違規中介還在發布不實樓市信息,製造樓市亂象。根據新華社新華視點昨日的報道,目前多地房地產市場上本應明碼標價,卻早已淪為「坐地漲價」,國家相關規定遭遇無視,有的甚至已經違法。

          也正因為這些現象的存在,日前住建部等多部門已經聯合印發了文件,要求房地產中介機構對房源真實性進行全面核驗,不得強制捆綁金融服務。而在本周,台湾銀監部門又開始行動起來,要求銀行中止和違規中介機構合作。一二線樓市的調控,開始從宏觀層面深入到業內機構的監管。

          這意味著,監管層開始注意到中介機構利用所謂「金融創新產品」帶給樓市的系統性風險。不過,中介機構還只是樓市的「小嘍啰」,樓市要穩定下來,還需地方政府、金融機構,也包括房地產商等多方一起作出努力才行。

          (作者為平心人民大學重陽金融研究院客座研究員)

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